日本房價崩盤前後,還在買房的人到底有多慘?

加油娜娜酱 07/12/2021 17:32 檢舉

第二次世界大戰之後,日本以戰敗國的身份,面臨巨額賠償,整個日本經濟崩盤。

然而滿目瘡痍的日本之所以能夠快速崛起,就是得益于美國的幫助。

而日本在戰前都是工業強國,雖然戰敗了,但是之前的技術以及工廠還在。

在美國資金的注入,日本工業快速發展,經濟得以迅速恢復,彼時的日本是名副其實的「世界工廠」。

從1955年開始,日本每年的實際經濟增長都在8%以上,恐怖的是這種增長速度持續了接近二十年。在1955年的日本,日本就擺脫二戰的「後遺症」,到了1967年,日本一躍成為僅次于美國的「經濟大國」。

在1978年,第二次石油危機爆發,導致能源價格大幅提升。美國國內出現了很嚴重的通貨膨脹,為了治理膨脹,美聯儲先後三次提高基準利率,實施緊縮貨幣政策。政策一實施,導致大量的海外資金流進美國,美元大幅升值,對外貿易逆差也逐漸增加。

于是,為了改變貿易逆差,美國開始通過美元貶值的手段來提高自己的出口競爭力。

于是,就發生了1985年,美國、日本、德國、法國、英國,五個國家簽訂的「廣場協議」。

協定簽訂完之後,這幾個國家開始拋售美元,美元就此貶值。對應的其他四個國家的貨幣也就升值了。

日元在短短3年中,整整升值了1倍。這個協議間接導致了日元「不正常」的升值,雖然日元升值對于日本是件好事,但是日元升值的速度過快,直接導致出口行業受到嚴重打擊。

在本幣升值,出口受阻的背景下,日本國內工廠的產能開始嚴重過剩,無法有效出口,導致國外投資也不敢貿然進入日本市場。工業發展受阻,前期發展過程中積攢的財富不知道如何保值增值,于是很多人把目光投向了不動產——房屋買賣。

日元的升值,直接打擊了日本的出口企業。當時的日本政府為了維持企業的高出口額,實施了寬鬆貨幣政策。在1985年-1987年,連續5次下調利率。寬鬆貨幣政策確實保住了日本企業,這些企業掙來的錢源源不斷地湧進了日本銀行。其中,為了擴大營業的利潤,日本銀行就想進辦法,用超級低的利率去拼命發放貸款。

所以,後續的事情大家都知道了。在眾多公司貸款中抵押風險最低的行業,要數房地產了。于是,來自銀行的大量貸款紛紛進入到了房地產中來,這就直接導致了日本房價大漲。單1987年一年,東京的房價就漲了一半。對于普通民眾來說,房子從來都是「買漲不買跌」的。

于是,那些兢兢業業埋頭苦幹的老百姓,一看房價漲的這麼厲害,害怕未來房價還會上漲,就趕緊動用一切手段向銀行貸款買房子。

這期間,為了營造房子的火爆程度,一些房地產開發商甚至組織起一幫無業人員,裝扮成購房者去深夜排隊購房。一些不明真相的老百姓,更是前赴後繼地背上幾十年的房貸入市。

大量資金進入不動產行列之後,他們發現效果出奇的好,于是又吸引更多的財團進軍房地產行業。這一點對于剛剛興起的日本製造業造成了重大打擊,土地價格爆發式的上升,本地人因為一塊地皮而坐擁與能力不相符的財富,因為對于他們而言,這種財富來的太過容易了。

 1987年的日本,這種「投機」心理成為主流,有資源的人都不願意工作,而是倒賣房產賺取差價,包括原本是製造業的財團也紛紛進入房地產。

當時,為了「公平性」,日本的房地產開發商在1987年就開始了「搖號買房」,一個55平的房子,售價6200萬日元,搖號中簽率僅為1/3700。

為了取得更多的土地,有些房地產公司什麼動用極道等不正當力量強行「圈地」,並對其進行炒作,不管有沒有需求,只要不斷增加房價,群眾就會有「危機感」,這就導致了群眾早買早賺的心理,從而又一次刺激了房價上升。

90年代的日本房地產,只能用兩個字來形容——「瘋狂」。

瘋狂到什麼地步呢?一套在現在只能賣900萬日元的公寓,在當年竟然賣出了16.5億日元的高價。在1986年日本簽訂完廣場協議之後,東京的房價直接暴漲120%,到了1991年價格更是飆升到了1450萬日元每平。

據公開資料顯示,在全盛時期,單東京23個區的低價就能把整個美國給買下來。

即使房價高到如此程度,當時人們的買房熱情還是非常高漲,前仆後繼地背著高房貸入市。因為他們認為「房價會一直漲下去」,完全一副沉浸在經濟崛起的神話中。在當時日本的報紙上,經常會出現「把東京的地皮全部賣掉就可以買下美國,然後再把美國土地出租給美國人住。」之類的言論。

然而日本房價的瘋狂增長,銀行盲目放貸,很多人買不起房,或者還不起貸款。為了攢錢導致消費能力下降,整個日本經濟,只有房產業「金雞獨立」,其他行業根本運作不起來。房租持續的增高,導致實業紛紛破產,大量人口失業,陷入惡性循環,人們更是沒錢買房。

在泡沫越鼓越大之際,已經嚴重影響到了日本實體工業的發展。高房價還為政府的公共建設帶來了嚴重的阻礙。大量農業用地被佔用,農業產量自然也受到大程度影響…

于是,日本政府慢慢地看到了房產泡沫帶來的危害性,預見到了瘋狂的樓市正在動搖日本的「基本農田制度」和「科技興國」兩項基本國策。

日本政府選擇主動刺破這個泡沫,對房市進行巨觀調控。

一方面是短期內上調購房利率,同時強制收緊信貸,嚴格控制銀行對房地產信貸的總量,給房地產行業「斷血」,逼著企業為了資金安全而主動降價銷售;

另一方面開徵房地產稅,加大對房屋持有環節的徵稅力度,刺激「囤房」的人主動出售手裡的二手房。試圖通過以上措施,將資金從房地產中解放出來,促進實體經濟的發展。

這兩項政策一實施,泡沫迅速破滅。房價開始下跌,而且是開始了長達十幾年的無限陰跌。隨著房子無休止地下跌,之前的投資炒房客開始大量拋售房產,導致惡性循環,房子越來越廉價。

雖然房價下跌了很多,但窮人依舊買不起。

眼見無人買房,開發商決定降價銷售,趕快將手中的房產變現。然而在少量的降價之後,群眾又會產生房價會下跌,再等等會更便宜的心裡,依舊是沒有人買。

因此,開發商只能瘋狂降價,以求止損。

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